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新政期地產投資人凸顯選擇焦慮
高和屬意樓宇經濟桃園信用貸款代償貸款全省皆可處理土地信貸利率利率多少免費諮詢試算
操持2013年北京(樓盤)最大商業地產現房並購案
徐曇
在一個通脹的年代，在地產調控空前嚴厲的時期，錢放在哪裡才是安全的？
投資人比普通老百姓對這一課題的關註更為焦灼。房地產市場自2010年限購限貸"去投資化"至今，2014年的地產新政仍不明晰。在一個房地產私募基金的年會上，投資人的選擇焦慮--這一心態被充分地表現瞭出來。
11月24日，中國第一支商業地產私募股權基金高和資本的投資人大會在北京國貿三期舉行，距離正式開始前一刻，能容納幾百人的會場已經座無虛席。《中國經營報(博客，微博)》記者初步瞭解瞭一下參會者的身份，有國傢四大資產管理公司的、有保險(放心保)業的、有國企、還有"土豪"......他們日後或許會成為高和資本的投資者，但是此刻的目的隻有一個：要從高和資本這樣一個標桿型房地產基金那裡獲取一些趨勢性的信息，這個方向或可作為未來選擇的參考。
對投資人來說，選擇領域很重要，把錢托付給什麼人更加重要。
尋找高回報率的商業模式
蘇鑫：我隻做商業地產。做細分市場的時候觀察力、精力、風險會降低。
一個微妙的信號是，11月21日，高和資本宣佈完成瞭對丹陽大廈(位於北京東三環十裡河地域)的整體收購，並打上瞭高和品牌，更名為"高和藍峰大廈"。這次收購還創下瞭2013年北京商業地產現房最大並購案的紀錄。作為甲級寫字樓，丹陽大廈總價應在15億元以上。
在住宅市場遭遇嚴厲調控，商業地產一度被認為是投資的熱土。當幾乎萬科、保利、萬達、龍湖等大地產商都介入商業地產後，其如今的市場規模比2010年放大瞭10多倍，但是鼓噪之後才發現，掙錢並不那麼容易。香港某知名地產商在北京一個商業地產項目的年化收益率僅約3%。這也是讓許多投資者困惑的地方，在商業地產這個對資金占用率非常高的行當，操盤者該如何進行資產運作？
投資人猶如獵狗，總能嗅到利益的機會。一位參加高和投資人大會的投資人對記者說，安全和回報率是投資人考慮的兩大因素。
高和資本董事長蘇鑫沒有對本報記者透露高和所運作項目的回報率，但據記者瞭解，高和一些清盤項目的投資回報率高於25%。
上述投資人認為，這幾乎是行業內"最賺錢的基金"之一，回報率對投資人的蠱惑力是巨大的。
高和資本自從2009年創立之後，始終盯準瞭商業地產。這或許與創始人履歷有緊密的關系。雖然成功充滿瞭偶然和運氣，但很多創業成功者無疑都借助瞭之前的資源積累。蘇鑫曾經是SOHO的運營總裁兼執行董事，在SOHO做瞭11年商業地產，一手創建瞭SOHO嚴密運轉的銷售體系。
行業內感興趣的是高和資本的一些操作模式，並認為這是蘇鑫成功運作的因素之一。蘇鑫對記者表示，商業模式本身的優勢是我們看到瞭行業未來的趨勢，隻要城市分化就有機會，需求差異化會帶來旺盛的細分市場。我做細分市場，並且隻做商業地產。做細分市場的時候觀察力、精力、風險會降低。
事實上，在新竹市證件汽車貸款購物中心、酒店、寫字樓等商業地產細分市場中，高和絕大部分項目選擇的是寫字樓。蘇鑫認為，最終看待商業地產的價值就看租賃回報率。在高和資本操作的第一個項目凱德華璽的時候，底商的價格竟然低於公寓，蘇鑫判斷很多寫字樓底商的價值是被低估的，這也意味著有獲取更高回報率的機會。
在中國，商業地產的主流是散賣，這就沒法控制今天的星巴克咖啡明天就可能換成賣茶葉蛋的。這意味著資產的保值增值就有難度。因為在國內開發商賣底商的時候一般是在期房的時候就開始銷售，沒有統一的定位和管理。往往造成瞭整個底商的租客品質下降，進而導致整個底商的價值隨之下降。
蘇鑫設想有無一種方式，在商業地產散賣後仍接近單一業主運營。
高和資本的操作模式，事實上實現瞭對底商的統一出租和統一的物業管理。即由基金先持有底商，通過資產改造，完成對資產的提升，然後由基金來定位和招租。基金最後退出階段，找到一個投資者購買整個持有，這樣就不會改變之前的統一定位。高和會設計一些遊戲規則，與客戶簽訂協議的階段，就讓樂意長期持有商業地產的人進入，最終實現底商的租金長期可持續發展。
存量房時代的投資機會
非核心區域的物業資產升值緩慢，怎麼才能找到低風險的核心區域的投資機會？
在高和資本操持的項目中，包括剛剛完成收購的丹陽大廈，很多是"舊樓改造"。
這事實上包含瞭一個地方政府、投資商、散戶投資者普遍面臨的發展困局。
中國已經進入瞭一個土地稀缺的存量房時代，對政府來說，核心區域已經無地可用，如何促進財政收入增長？對於投資商，土地資源匱乏嚴重壓縮瞭發展空間，即使有新增土地供應，往往是高成本的"地王"價格；對於散戶投資人，非核心區域的物業資產升值緩慢，怎麼才能找到低風險的核心區域的投資機會？
住建部政策研究中心主任秦虹認為，一線城市率先全面步入存量房時代，二線城市即將步入存量房時代。住房市場將以存量房交易為主，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。
蘇鑫也認為，以"舊樓改造、存量提升"為主要途徑的"樓宇經濟"，會有效實現多方共贏。地方政府實現瞭可持續的稅收源，投資商獲得瞭新的投資機會，散戶投資人有瞭新的保值增值路徑。
2012年，高和資本曾收購上海(樓盤)靜安高和大廈，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等改造，尤其是資產管理能力的提升，使靜安高和大廈的租金從4.0 元/ 平方米/ 天一躍升至7.0 元～7.5 元/平方米/ 天，成為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。事實上，近日收購的丹陽大廈也采取瞭靜安高和大廈的模式。
項目操作的根本仍然是圍繞租賃回報率。
能夠體味到，高和資本在成功操作瞭凱德華璽、金澳國際、望京悠樂匯(高和睿)等8個項目，有6個實現瞭成功退出。高和資本正在把自己塑造成一個投資專傢。
這個策略的意義在於，中國絕大部分房地產基金初始階段的融資都來自民間資本，機構投資者普遍缺失，投錢的人都是短平快的心態。而品牌更容易吸引來機構投資者，更有利於保持一個長期運營的心態和操作周期。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/07433767499.shtml
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